近日，“以房养老”在北京、上海、广州、武汉四个城市落地，迅速成为街头巷尾热议的话题。随着人口老龄化趋势加快，养老问题已经成为一个全球性问题，世界各国纷纷建立和完善自身的养老金制度。作为养老的一种方式，“以房养老”模式在一些国家也已相对成熟，并逐渐被民众接受，成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。不过，各国“以房养老”的方式各有不同。

　　美国：最大特色是政府主导

　 “以房养老”在美国已有年头。美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后，如今每年签约量7万左右。

　　在美国，“以房养老”被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。申请人必须62岁以上，拥有自己的住房，房贷已付清或大部分付清。贷款的放款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放。

　　与传统抵押贷款不同的是，“反向抵押贷款”不需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款，如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人，如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额。子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处就是让老人能够“以房养老”，同时避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人唯一住所，银行就不能收走房产。

　　该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。这项项目给美国广大退休族养老提供了一条切实可行的路子。2006年的一项调查结果显示，多达93%的受访者表示，这项项目改善了他们的养老条件，起到积极作用。

　　英国：大房换小房差价养老

　　2012年底，一份调查显示，超过三分之一的英国人打算利用房产筹集养老金，欧洲大陆有类似想法的人占不到四分之一。英国一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国人究竟如何利用房子养老?

　　在英国，“以房养老”最主要的形式有两种。一种是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷款。

　　1920年，英国为保障低收入高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，曾经提出“倒按揭”(又称“反向抵押贷款”)模式向低收入高龄者贷款的概念。如今，“反向抵押贷款”在英国很普及。不过，与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同，英国主要借助保险公司等商业力量，在英国称为“终生抵押”。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。

　　目前，英国办理“终生抵押”的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样而灵活。因此，英国的“终生抵押”并没有统一的标准，各家金融机构都在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。总的来说，申请者的年龄下限在55岁至60岁之间。申请者的房屋价值也要符合一个最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间(约合人民币74万至106万)。申请者年龄越大，拿到的贷款越多。比如，如果一个人只有60岁，那他大致能够拿到相当于房产价格25%的贷款。实际上，这是保险公司在与老人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多。反之保险公司就能很快收回房产获利。

　　在英国，另一种“以房养老”的方式是出售大房，换购小房，用差价款养老。去年的一项调查显示，73%的英国退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找机会卖房，其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。

　　如果拥有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产，他们可以选择出租一间或者两间房子。英国政府推出一项鼓励老年人租房收益的计划。凡是参加此计划的老人，租房的收益可以部分或者全部免税。

　　此外，还有老人将自己的房产出售后搬到物价水平较低的城市或者国家去养老。此前有报道称，个别的老人选择去意大利或者西班牙，购买豪宅养老。不过，由于金融危机和欧债危机的影响，很多老年人所购买的房产大幅缩水。

　　日本：政府与民间齐头并进

    日本“以房养老”的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。原因之一是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想。日本是世界上老龄化最为严重的国家之一，养老问题成为政府的重要课题。今年4月，日本政府总务省公布上年度人口统计结果显示，截至2013年10月，日本65岁以上高龄人口所占总人口比例打破1950年以来的纪录，首次上升到25.1%，也就是说每4名日本人中就有一名是65岁以上高龄者。由于日本经济长期萧条，老年人生活水平逐年下降，养老问题日益突出。同时，政府的财政赤字高筑，社保经费已到入不敷出的地步。

　　日本人的持房比率较高，拥有一套住房是日本人一生的梦想。据日本政府调查，日本老人拥有住宅的比率高达89%，拥有两套住宅的比率超过30%，还有相当一部分老人拥有土地和山林。日本的地方政府最先发现老人可以将房地产作为养老生计的途径。1981年，东京都武藏野市政府率先引进“倒按揭”的以房养老模式。之后不久，日本政府研究推出“长期生活支援资金贷款”政策，鼓励各地政府根据本地区情况推广“以房养老”的办法。30多年来，日本各地实施出台多种形式的“以房养老”模式，以满足不同老人的需求。

　　在日本，“以房养老”模式大体可以分为“政府主导型”和“民间参与型”。政府主导的“以房养老”条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人(一般要求65岁以上)可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。申请者故去后，由担保人变卖抵押的房地产后，一次性归还养老金。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理“以房养老”的成功率也较高。

　　民间参与的方式是由民间金融机构直接经营“以房养老”的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在65岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意，甚至还要求必须是独门独院的建筑，不能是公寓式住房。申请者所获养老金的总额不能超过抵押房地产时价的70%甚至还低，而且还要交还一定的利息。申请者故去后，担保人必须在3个月内一次性偿还养老金的本金和利息。

　　近年来，日本的房地产商也瞄准“以房养老”市场。因为许多老人居住的房屋破旧，自己无财力重建，房地产商就向老人支付重建资金，老人则将房产委托给房地产商，待老人故去后，房地产商变卖房产后收回支付的重建资金和利息。

　　事实上，日本“以房养老”的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。首先是因为日本经济长期低迷，房地产价格持续下滑，抵押风险较高，金融机构望而却步。其次是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想，不愿意放弃手中的资产。再就是近些年金融机构饱受金融风暴冲击，资金运作面临巨大风险，限制了金融机构涉足“以房养老”市场的积极性。因此，如何保持“以房养老”市场的稳定，减少风险，是日本今后需要解决的问题。

　　德国：拿到钱住高端养老院

　　德国是欧洲人口老龄化程度最高的国家，养老也是政府面临的“老大难”问题。总的来说，德国的退休金制度在改善老年人经济状况方面是成功的。不过，德国人对自己的退休生活并不完全放心，对退休金不足的担忧也与日俱增。这一方面是因为德国人寿命普遍变长，出生率却越来越低。其结果是国家养老体系的压力日益增大，致使其额度受限，很有可能将来无法保证人们退休后的基本生活。另一方面是由于欧债危机以来，银行利率一降再降，不仅降低德国人的利息收益，还影响人寿保险和养老金的保值增值。

　　因此，为保证自己的退休生活，“以房养老”成为德国人补充退休金的良好选择。目前，在德国比较常见的是老年人将房屋部分出租给年轻人的“以房养老”方式。这种模式在柏林、汉堡、慕尼黑等大学集中的城市里尤为普遍。通过出租房屋，老年人可以获得一笔不菲的收益。而且这种“老少同居”的形式，还缓解了“空巢”老人的孤独感。很多年轻人通过帮助老年人分担家务，也可适当减少房租。

　　对于“反向抵押贷款”的“以房养老”方式，目前在德国并不像在美英等国那样流行。这种模式引入德国时间尚短，民众也尚在适应过程中。原因一是德国人消费习惯谨慎、保守;二是德国目前提供“反向抵押贷款”的金融机构数量较少;三是德国房价总体水平不高，投资者积极性不高。但实际上，德国“以房养老”的市场尚有潜力可挖。德国联邦公共银行联合会的数据显示，德国境内55至69岁的人群中约有100万人拥有市值超过10万欧元(约合人民币84万元)的住房。这部分人都是“反向抵押贷款”的潜在客户。

　　“反向抵押贷款”的确让老年人有机会追求更高质量的生活。比如，有的德国老年人用反向抵押得到的贷款离开现有居住地到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也有的老年人选择住进设施齐全、护理精细的高端养老院。(志康)

　　“以房养老”的前世今生

　　“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的“以房养老”实践中，“反向抵押贷款”最受欢迎，也使用最多。它最早源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。

　　20世纪六七十年代美国开始出现“住房反向抵押贷款”，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括固定利率和浮动利率两种。不过，其前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

　　随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注“住房反向抵押贷款”，并通过《1987国家住房法案》。1989年，住房抵押贷款机构房利美尝试对“住房反向抵押贷款”进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。此后，“住房反向抵押贷款”在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。证券化及公共承保等措施的推行，促进了这一市场的初步发展。

　　本世纪初，“住房反向抵押贷款”市场高速发展。2007年后，美国次贷危机并未对其产生太大冲击。

　　“以房养老”风险几何?

　　从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。

　　以美国为例，2012年美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金亏空163亿美元，其中“倒按揭”贷款“贡献”52亿美元。主要原因是金融危机爆发，美国房价大跌，经济陷入衰退，大批老人的生活和经济状况发生显著变化，违约事件大量增加，作为贷款的保险方，该基金大量失血。

　　为此，去年8月，美国总统奥巴马签署《反向抵押稳定法》，该法授予美国住房与城市发展部就老人办理“倒按揭”贷款进行重大调整的权力。9月初，修改方案下发能办理此类贷款的金融机构。新的方案旨在降低老人未来违约的风险，主要措施包括减少金融机构放款方式和利息差别，限制第一年内的放款金额，并新增一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。

　　所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好的基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。